Beoordeling artikelen:

Nieuwe vastgoedaanbiedingen komen weer mondjesmaat op de markt. Vooral Duits vastgoed spreekt tot de verbeelding, want bij onze oosterburen koop je nog panden voor elf tot twaalf keer de jaarlijkse huursom. Met de vastgoedobligatie Heerenstede Duitsland Vastgoed II wordt in totaal € 3 miljoen opgehaald bij beleggers. De obligatie biedt 8% rente bij een looptijd van zeven jaar. De aanbieder steekt zelf € 36.000 in het aandelenkapitaal en € 250.000 in een achtergestelde lening. Tel daar bovenop een drietal hypotheken van in totaal € 6.043.000 en je hebt ruim € 9,3 miljoen te investeren. Met dat geld worden drie bedrijfspanden aangekocht, verspreid over Duitsland en met twee respectabele huurders. De huurcontracten hebben een resterende looptijd van gemiddeld ruim dertien jaar. De panden zijn getaxeerd op slechts € 7,8 miljoen wat € 244.000 lager is dan de koopsom die Heerenstede betaalt. Ook worden bij aankoop veel kosten gemaakt. Het totaal van overdrachtsbelasting (3,5% in Duitsland), notariskosten, selectiekosten, structureringskosten, plaatsingskosten en ga zo maar door komt uit op een niet misselijke € 1,1 miljoen. Voor u als belegger gaat het echter gewoon om de uitbetaling van rente en aflossing. Dat wordt in het prospectus (toezicht AFM is hier van toepassing) netjes voorgerekend. Uit de huur kan men precies de rente en aflossingsverplichtingen aan de bank betalen en blijft er voldoende over om uw 8% per jaar uit te keren. Opvallend is dat de exploitatielasten extreem laag zijn. Het gaat echter om zogeheten triple-net huurovereenkomsten: de huurder neemt vrijwel alle kosten aan het pand voor zijn rekening. Tijdens de zevenjarige looptijd van de obligatie wordt ruim € 1,25 miljoen aan de banken afgelost. De grote vraag is hoe de inleg van beleggers van € 3 miljoen wordt afgelost. In 2018 staat nog € 8,025 miljoen aan schulden open. Als de panden worden verkocht tegen de huidige taxatiewaarde, is dat maar net genoeg om na de bank ook de obligatie af te lossen. Gaat het echter crescendo, dan is de extra winst voor Heerenstede als aandeelhouder. Daarom ben ik geen fan van vastgoedobligaties: uw rendement is afgetopt, uw risico niet.

De laatste maanden word ik regelmatig benaderd door Dion Bartels, u weet wel, de advocaat die zich in het verleden stortte op alle beleggingsschandalen maar uiteindelijk zelf ten onder ging. Tegenwoordig helpt hij aanbieders van financiële producten om deze onder de aandacht te brengen en zo arriveerde de brochure van Thatssafe op mijn bureau. Het gaat om een obligatielening van € 2.499.000 die per oktober 2010 is gestart. Duizend euro meer en er was AFM toezicht geweest. Meedoen kan vanaf € 5.000 en daarbij belooft de aanbieder 6% vaste rentebijschrijving en een winstdeling die oploopt van 50% naar 80%. De obligatie heeft een looptijd van 20 jaar waarbij u de eerste vijf jaar niet uit kunt stappen. De opgehaalde gelden van beleggers worden belegd in aandelen Royal Dutch Shell. Die aandelen leveren, ten tijde van dit schrijven, jaarlijks ongeveer 5,0% dividend op. De brochure schetst echter dat op basis van een uitgekiende optiestrategie het rendement opgekrikt kan worden naar zo’n 9% per jaar. Op zich is dat niet zo bijzonder, want over de afgelopen 20 jaar is de koerswinst op de aandelen Shell gemiddeld ook zo’n 5% per jaar geweest. De basis van het rendement op deze obligaties is 6% per jaar. Dat wordt niet jaarlijks uitgekeerd maar bijgeschreven bij de hoofdsom. Van het extra rendement boven de 6% krijgt u in eerste instantie de helft. Na de eerste vijf jaar loopt uw winstdeling op met 2% per jaar. Dat houdt in dat u na de volle 20 jaar een winstdeling heeft van 80%. De jaarlijkse kosten van de aanbieder zijn 1% en gaan van uw winstdeling af. Per saldo zou u ook aandelen Shell kunnen kopen, het dividend incasseren en de koers de vrije loop kunnen laten. U heeft dan 100% winstdeling en geen jaarlijkse beheerkosten. De toegevoegde waarde van Thatssafe moet komen uit de optiestrategie, maar die wordt verder niet uitgelegd. De resultaten over de eerste vier maanden vind ik op de website en komen uit op een indrukwekkende 30%. Het wordt mij echter niet duidelijk of daar de winstdeling al in verrekend is. Ondanks de naam Thatssafe moet u voor ogen houden dat het gaat om slechts één aandeel waarin u belegt in combinatie met een onduidelijke optiestrategie. Ik houd het, vooralsnog, op drie F-jes.

Een abonnee lezer vraagt via deurmat@fiscalert.nl mijn oordeel over de beleggingen van Lifeclub International. Zijn zwager heeft goede ervaringen met deze club die hoge rendementen biedt. Bovendien is toetreden al mogelijk vanaf € 2.000. De lezer, kennelijk overtuigd van deze aanbieding, stuurt mij een factsheet dat werkelijk indrukwekkend is. Sinds de start in januari 2005 zijn jaarrendementen behaald tussen de 35% en 111%. Over een periode van 72 maanden zijn slechts vijf maanden negatief afgesloten. Nog prettiger is dat de beheerder (wie dat is blijft trouwens onduidelijk) geen managementfee in rekening brengt maar alleen een performance fee. Die is ook nog eens een bescheiden 10% van het rendement. Wat het fonds doet? Het handelt in de valutamarkten waar kortetermijnposities worden ingenomen. Het ‘manager comment’ geeft aan dat steeds gewerkt wordt met ‘stop loss-orders’ waardoor het mogelijk is om in drie van de vijf posities verlies te maken om per saldo toch op een winst uit te komen. En langzaam maar zeker gaan bij mij de alarmbellen zachtjes rinkelen. De website wijst uit dat Lifeclub gevestigd is in Panama maar dat contact opgenomen kan worden met een kantoor in London. Ik graaf verder en vind een internetforum uit Letland waar ene John Hegrenes uit Noorwegen wordt opgevoerd als Lifeclub- genius. Omdat Lets nooit mijn sterkste taal was roep ik de hulp in van Google translator. Hegrenes blijkt ook ingeschreven bij de Panamese kamer van koophandel als directeur van Lifeclub International S.A.. Vroeger was hij in Noorwegen actief bij Prosper Club. De officiële Noorse loterij autoriteit heeft op haar site zelfs een mededeling staan dat de Prosper Club een piramidespel is. Het bericht stamt uit 2003. Niet alle informatie is te verifiëren maar de alarmbellen klinken nu luid en duidelijk. Dit soort ‘club’ aanbiedingen moet je altijd mijden! De eerste indicatie dat het fout zit, is het belachelijk hoge rendement dat men presenteert. Wat dat betreft deed Madoff het slimmer met 10-20% per jaar verzonnen rendement. Hierbij mijn herhaalde verzoek aan de hoofdredacteur van FiscAlert: kunnen we of we a.u.b. ook negatieve F’jes invoeren?

Ik geef het ruiterlijk toe, ik ben geen Aegon-fan. Dat komt vooral door de woekerpolisaffaire, waardoor ik -inmiddels alweer ruim zes jaar- als adviseur betrokken ben bij een stichting die tegen Aegon procedeert over Koersplan. Toch heeft Aegon al vele decennia een beleggingsafdeling met mensen die, het moet gezegd, gewoon weten waar ze mee bezig zijn. Het Aegon Wereldwijd Mixfonds is daar een goed voorbeeld van. De benchmark van dit fonds bestaat uit 35% aandelen, 55% obligaties, 5% vastgoed en 5% grondstoffen, de werkelijke invulling kan in beperkte mate afwijken. Zo was de mix per eind 2010 iets meer richting aandelen ten koste van vastgoed en grondstoffen. Over 2010 werd een rendement behaald van 10,7%, na aftrek van de kosten van in totaal 1,34%. Met dit fonds was u ook redelijk zorgeloos door de kredietcrisis gekomen want in 2007 en 2008 waren de verliezen respectievelijk 0,2% en 13,0%, verliezen die in 2009 en 2010 weer eenvoudig werden ingelopen. Het gaat dan ook om een mixfonds met een defensief profiel. De crux zat hem in de obligaties binnen dit fonds, die allemaal van de staat zijn en de portefeuille goed overeind hielden tijdens de crisis. Daarbij werd bovendien gekozen voor een belegging in de sterke Eurolanden zoals Duitsland, Frankrijk en Nederland. Bij de aandelen maken de beheerders ook duidelijke keuzes, want in 2010 kozen zij voor een flinke weging in de Verenigde Staten terwijl Europa het juist minder goed deed in dat jaar. Binnen de sectoren zijn die duidelijke keuzes ook te herkennen. Ruim 30% van de aandelen is belegd in financiële dienstverleners, terwijl industriële materialen bijna 15% van de portefeuille uitmaakten. Ondanks de degelijke prestaties is er slechts € 37 miljoen in dit fonds belegd. Aegon timmert dan ook nauwelijks aan de weg met de beleggingsfondsen. Vreemd, aangezien ze heel wat fondsen hebben die hoog scoren bij beoordelaar Morningstar. Toch deel ik vier F-jes uit en geen vijf. De reden? Als ik voor ruim 50% in staatsobligaties wil beleggen, zou ik geen fonds zou gebruiken dat 1,34% aan kosten in rekening brengt. Wie kiest voor het gemak van een mixfonds en de kosten, kan dit product zeker overwegen.