F         ongelezen weggooien
FF       gelezen weggooien
FFF     alleen als het u past
FFFF   zeker het overwegen waard
FFFFF aanrader
 

Hoeveel beleggingsfondsen hebben over de laatste drie jaar een positief rendement van bijna 5% per jaar laten zien? Dat zijn er niet zoveel. Drie jaar geleden barstte de kredietbubbel, met alle gevolgen van dien. Natuurlijk, het Optimix Income Fund is geen aandelenfonds, maar volgens Morningstar een defensief mixfonds dat slechts 25% van het fondsvermogen in aandelen mag beleggen. De rest is bestemd voor obligaties. In de categorie Mixfondsen Defensief scoort het fonds dan ook de maximale vijf sterren van beoordelaar Morningstar. Toch is er met dit fonds iets bijzonders aan de hand. Morningstar zet de prestaties af tegen een index die bestaat uit 25% aandelen en 75% obligaties, Optimix zelf hanteert als vergelijkingsmaatstaf een 100% obligatie-index van JPMorgan. Volgens Morningstar doet het fonds het de laatste jaren dan ook structureel beter dan andere defensieve mixfondsen, maar als we afgaan op de gegevens van de beheerder zelf blijven ze achter bij de door henzelf gehanteerde benchmark. Het lijkt er dus op dat het fonds ten onrechte vijf sterren van Morningstar krijgt, iets waar Optimix zelf overigens niets aan kan doen. De eigen informatie is immers volstrekt duidelijk. De obligaties van het fonds zijn voor 65% triple A, vrijwel allemaal staatsobligaties. De resterende 35% zit in obligaties met een wat lagere rating en betreft voornamelijk bedrijfsobligaties, waaronder een aantal perpetuele obligaties, bijvoorbeeld van Van Lanschot en Eureko. Medio 2011 was helemaal niets belegd in aandelen. Wel constateerde ik dat er een positie was in een calloptie op aandelen Royal Dutch. Die leverde dan ook een verlies op. Mijn grootste probleem met dergelijke fondsen betreft de kosten. Wie kiest voor obligaties zal een verwacht renterendement maken van tussen de 3% en 4% per jaar. Met een geschatte kostenvoet van 0,7% per jaar lever je dus al snel een vijfde deel van het rendement in. Ik zou zelf altijd kiezen voor het eigenhandig aankopen van een mandje obligaties en op die manier de beheerkosten uitsparen. Met het oordeel van Morningstar heb ik dus wat moeite. Het is geen slecht fonds maar zeker niet uitzonderlijk goed, en zelf kom ik niet verder dan drie F’jes.

In 1947 vertrok een expeditie onder leiding van de Noor Thor Heyerdahl op een vlot van Zuid-Amerika naar Polynesië. De tocht moest aantonen dat men vroeger ook al in staat was een dergelijke overtocht te maken. Een parallel met het Noorse fonds Skagen Kon-Tiki is zo getrokken: het fonds, dat zich op opkomende en vooral overzeese markten richt, laat zien dat het ook in barre tijden in staat is zijn doel te bereiken. In de jaren 2003 tot en met 2005 waren de prestaties — die worden vergeleken met de MSCI Emerging Markets Index — uitstekend. Wie toen dacht met een eendagsvlieg te maken te hebben, had het duidelijk mis: ook in de jaren 2006 tot en met 2010 werd consistent beter gepresteerd dan de index. De verschillen waren misschien minder imposant, maar nog steeds knap. Als u vanaf de start, in 2002, zou hebben meegedaan, had u nu ruim 400% rendement gehad en daar is de — stevige — beheervergoeding al vanaf. De beheervergoeding, een basisvergoeding van 2% per jaar en een variabele vergoeding van 10% van de outperformance ten opzichte van de index, is overigens bijzonder, want slechte prestaties worden in mindering gebracht op de vaste vergoeding. De totale kosten zijn per jaar nooit minder dan 1% en nooit méér dan 4%. De gemiddelde kosten sinds de start waren ruim 3%, met dank aan de goede prestaties van de beheerders. Die zoeken met name naar minder bekende en minder populaire aandelen in opkomende landen (in Azië, Latijns-Amerika en de opkomende Oost-Europese economieën, samen zo’n 60% van de portefeuille). In de fondsbeschrijving lees ik dat minimaal 50% in opkomende landen belegd moet zijn. Als ik de lijst doorneem, zie ik ook belangen in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en ontwikkelde Aziatische landen. Met ruim € 5,5 miljard onder beheer is het fonds geen kleintje meer, desondanks blijven de prestaties prima. Mij rest dan ook niets anders dan Skagen voor de tweede maal te belonen met een vijftal F’jes, want eerder kreeg Skagen Global die ook al (FiscAlert september 2007, jrg 13 nr 7). Het fonds is uitstekend geschikt voor wie een beleggingsfonds zoekt in opkomende landen dat iets anders doet dan de standaardfondsen. De beheerders van Kon-Tiki durven in elk geval de gebaande paden te verlaten en weten dat om te zetten in klinkende munt.

Beleggen in winkels is de laatste decennia buitengewoon lucratief geweest, vooral als de panden op gewilde toplocaties liggen. Een abonnee krijgt de brochure van Neddex Vastgoedfonds XIV toegestuurd en mailt mij met de vraag om er aandacht aan te besteden. De voorpagina opent met 8,9% direct rendement en vertelt tevens dat de huurders onder andere Karwei, McDonalds, KFC en Kwantum zijn. Vijf van de zes locaties zijn verhuurd met drie keer fastfoodketens, een bouwmarkt en een woonwarenhuis. De zesde locatie staat (nog) leeg maar de verkoper garandeert voor de eerste vijf jaar de huur van € 60.000 per jaar. Samen met de overige huren is de totale opbrengst jaarlijks € 1.009.271. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is nog ruim tien jaar. Daarbij gaat het ook nog om respectabele huurders, niet onbelangrijk in deze crisistijd. De panden liggen aan de rand van Roermond en Zaandam, toplocaties vindt Neddex. Ik vind dat niet. De commanditaire vennootschap zal in totaal € 15,6 miljoen nodig hebben om de aankopen te realiseren en ruim twee ton startliquiditeit te verkrijgen. De startinvestering is dus ruim vijftien keer de huursom. Van die investering wordt € 6,3 miljoen opgehaald bij beleggers en € 9,3 miljoen bij de banken waarbij het renterisico voor minimaal vijf jaar is afgedekt. Per saldo krijgt u jaarlijks 7,5% rendement echt uitgekeerd, iedere zes maanden 3,75%. Hoewel de voorpagina rept van 8,9% jaarlijks direct rendement, wordt een deel daarvan gebruikt voor aflossingen aan de banken. Bovendien moet de looptijd dan tien jaar zijn. Na vijf tot tien jaar moeten de panden weer verkocht worden. Hopelijk is de leegstaande ruimte dan ook verhuurd. Een belangrijk aandachtspunt is dat de resterende looptijd van de huurcontracten tegen die tijd aanmerkelijk korter is dan bij de aankoop in 2011. Een ander vraagteken blijft hoe dergelijke locaties aan de rand van de stad zich ontwikkelen. Het is namelijk niet altijd een gegarandeerd succes. Die twee aspecten en de algehele onzekerheid op de vastgoedmarkt maken het nog geen uitgemaakte zaak dat bij verkoop ook winst wordt behaald. Beursgenoteerde vastgoedaandelen lijken een veel beter alternatief: dividendrendement tussen de 7% en 9% per jaar, koersen die ver onder de intrinsieke waarde staan en bovendien dagelijkse verhandelbaarheid. Op zich doet Neddex geen verkeerde aanbieding, maar ze valt wel op het verkeerde moment. Dat kost ze een F’je.

De vastgoedcrisis startte in de Verenigde Staten en is daar nog niet uitgeraasd. Een belegging in Amerikaans vastgoed lijkt dus niet voor de hand te liggen, tenzij je het voor een crisisprijsje kunt kopen. Bouwfonds koopt met Bouwfonds US Multifamily Fund I CV in totaal 228 appartementen in de verhuurmarkt in de regio Seattle. De verkoper, zo is te lezen, moet verkopen vanwege herfinancieringsproblemen en daardoor kan Bouwfonds het project aanschaffen met 25% korting. De koopsom is $33,1 miljoen, wat neerkomt op gemiddeld $145.000 per woning. Het is een luxe complex, met zwembad, fitnessfaciliteiten en meer dan genoeg parkeerplaatsen. De investering zal uitkomen op in totaal $35,1 miljoen, samen met bijkomende kosten, een cash reserve en ruim $340.000 renovatiekosten. Uiteindelijk wordt $21 miljoen opgehaald bij de banken en 7 ton in dollars bij de initiatiefnemers. De resterende $13,4 miljoen is bestemd voor beleggers die minimaal $80.000 willen inleggen. Daarvoor krijgen ze een prognoserendement van 14,1% per jaar voorgespiegeld. Het verwachte rendement uit de exploitatie is in 2012 nog 6,2%, maar loopt op naar 8,4% in 2018. Weliswaar zijn de exploitatiekosten en de rentekosten voor de bank er dan al af, maar er is slechts $1 miljoen afgelost aan de bank. In 2018 moet het complex dan verkocht worden voor $43,8 miljoen, een waardestijging van 32% in zeven jaar tijd. Van de verwachte winst gaan de verkoopkosten en de winstdeling voor de initiatiefnemer af. Voor de beleggers resteert er $6,46 miljoen, ofwel 44,4% bovenop de inleg. De internal rate of return komt op mijn trouwe HP 17 business calculator uit op 11,7% per jaar. Dat is dus niet het beleggersrendement van 14,1% dat Bouwfonds opgeeft. De cruciale vraag is waar de enorme waardestijging vandaan moet komen. Het complex is gebouwd in 1988 en in 2008 compleet gerenoveerd. Bovendien is het volledig verhuurd. Dat laatste komt mede doordat de oude eigenaar de woningen onder de normale huurprijs aanbood. Dat verschil in huurprijs wil Bouwfonds wegwerken in de komende jaren. Ik vind het op zich geen verkeerde aanbieding, maar de aannames ten aanzien van het rendement lijken mij optimistisch. De kosten bij aanvang en verkoop zijn ook stevig. Een krappe drie F’jes derhalve.