F         ongelezen weggooien
FF       gelezen weggooien
FFF     alleen als het u past
FFFF   zeker het overwegen waard
FFFFF aanrader
 

Een gelikt prospectus is natuurlijk een prima visitekaartje. Dat heeft Vos Investment Group NV dan ook goed voor elkaar. De minimale investering is € 100.000, dus dan mag je wat verwachten. In totaal wordt € 4.750.000 opgehaald bij beleggers en de aanbieder doet zelf ook nog met € 325.000 mee. Tel daarbij een hypothecaire geldlening van € 11.782.500 en er is bijna € 16,9 miljoen beschikbaar voor de aankoop van vastgoed. In totaal worden tien supermarktpanden in Duitsland gekocht voor een totaalbedrag van € 15,1 miljoen. Het verschil van € 1,8 miljoen gaat op aan kosten, waarbij de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris en makelaar) bijna € 1,1 miljoen bedragen. De getaxeerde waarde is met € 16,7 miljoen aanmerkelijk hoger dan de koopsom. Bij aanvang bedraagt de jaarhuur € 1.314.392. Aantrekkelijk is dat de huurcontracten gemiddeld nog ruim dertien jaar lopen en gesloten zijn met bekende supermarkten. Driekwart van de huur komt echter van slechts één keten, de Netto Marken Discount, onderdeel van Edeka, het grootste Duitse supermarktconcern. In de prognoses gaat Vos uit van een looptijd van zes jaar. Gedurende die jaren zal na aftrek van exploitatiekosten, rente, belasting en aflossingen circa 7,8% rendement per jaar uitgekeerd kunnen worden op de investering. Bij verkoop per eind 2016 verwacht men als opbrengst 12,79 keer de huur te ontvangen terwijl bij aankoop 11,46 keer de huur is betaald. Deels is dat verschil wel te verklaren aan de hand van de nu al hogere taxatiewaardes. Aan de andere kant zijn die mooie langlopende huurcontracten dan wel een kleine zes jaar van hun looptijd kwijt, hetgeen de waarde juist zal drukken. Na aftrek van verkoopkosten en belastingen moet volgens de berekening circa € 794.000 aan winst resteren. Deze wordt eerst gebruikt om uw rendement aan te vullen tot 10,50%. Blijft er dan nog geld over, dan gaat van het meerdere 25% naar Vos en de rest naar beleggers. Vos presenteert zichzelf als robuust met op het eerste gezicht indrukwekkende cijfers. Controle bij de KvK laat echter zien dat het aansprakelijk vermogen van Vos per eind 2009 slechts 14% was op € 263,3 miljoen balanstotaal. Dat is denk ik de reden waarom Vos dit vastgoed niet zelf in portefeuille neemt.

Een abonnee krijgt een folder van aanbieder Moderato uit Beekbergen op de deurmat en vertrouwt het niet. Dat is reden om mij de folder toe te sturen. Eerlijk gezegd kende ik Moderato BV ook niet, dus heb ik eerst maar eens de Kamer van Koophandel geraadpleegd. Uit de KvK-registers blijkt dat de BV in juni 2010 is opgericht. Directeur is ene Edwin de Boer. Op het adres in Beekbergen staan veel meer BV’s ingeschreven, waaronder Landelijk Advies Netwerk BV, een bemiddelaar in hypotheken, verzekeringen en beleggingen. Ik kom meneer De Boer ook tegen bij Human Capital Control, een bedrijf in verzuimpreventie. Alles vanuit een prachtige villa in Beekbergen. De brochure van Moderato rept van beschermde vermogensgroeiproducten met een verwacht rendement van 7% tot 10% per jaar, waarbij het kapitaal beschermd is. Beleggen is al mogelijk vanaf € 30.000. Op pagina drie staat een prachtig overzicht van wat u als belegger wel en niet wilt. Geen hoog risico maar laag. Niet uw kapitaal kwijtraken maar juist beschermen. Geen onzeker rendement maar een bovengemiddeld rendement. Ja hèhè, wie wil dat nou niet? En gelukkig kan Moderato het u allemaal bieden! In de brochure worden drie beleggingsfondsen voorgesteld. De eerste is het Argyle Fund dat wordt aangeprezen met 9% streefrendement na kosten door te beleggen in vorderingen die verzekerd zijn en vordering op de Amerikaanse en Canadese overheid. Met enige moeite kan ik het fonds traceren. Het blijkt gevestigd op Barbados. Het factsheet bevat bijzonder weinig feiten, alleen een algemene beschrijving van de activiteiten. Het tweede fonds dat Moderato aanprijst heet Meres Cubex en moet 12% rendement per jaar opleveren. Het fonds financiert met het fondsvermogen internationale handel in edelmetalen. Het derde fonds heet M.V.P. en zou zich richten op de financiering van ‘kortlopende estate planning’ met 12% rendement. Jaja. Moderato BV heeft van de AFM alleen een vergunning om te adviseren over beleggingsfondsen. De brochure suggereert dat men een stap verder gaat en de fondsen actief verkoopt. De gebrekkige informatie en de duistere fondsen kunnen maar tot één conclusie leiden: ongelezen weggooien.

 

Duitse winkels zijn populair onder aanbieders. Homburg en Holland Immo Group bieden dan ook alweer het vierde winkelvastgoedfonds in Duitsland aan. Het gaat bij deze aanbieding om nieuwe winkels gelegen in de steden Hamm, Kiel en Niederzier met in totaal 20 huurcontracten die tezamen € 1.934.000 aan huur per jaar opleveren. Die winkels worden voor een koopsom vrij op naam van € 26,2 miljoen aangekocht, ofwel 13,54 keer de huursom. Bovenop de koopsom wordt nog € 1,85 miljoen aan kosten berekend. Tel daarbij de liquiditeitsreserve van € 228 duizend en de totale investering komt uit op bijna € 28,3 miljoen. Na aftrek van de lening van de bank van € 16,6 miljoen is de inbreng van beleggers € 11,7 miljoen. Deelnemen kan in porties van € 5.000 met een minimuminleg van € 10.000. De gekozen juridische structuur is complex en weinig transparant. Ze komt erop neer dat u deelneemt in een Nederlandse naamloze vennootschap die het geld doorsluist voor de aankoop van het Duitse vastgoed. Gelukkig zijn de winkels gemiddeld nog 13,8 jaar verhuurd aan veelal bekende landelijke ketens. Op basis van de prognoses blijkt dat een gemiddeld dividend op uw investering van 7% per jaar mogelijk moet zijn. Daar komt de mogelijke verkoopwinst nog bij. Het plan is om de winkels na zeven tot tien jaar weer te verkopen. De aanbieders rekenen in de prognose met een verkoop na tien jaar. Daarbij gaan ze uit van een huurwaarde die hoger is dan uit de exploitatieprognose blijkt. De verklaring: in Duitsland wordt anders gerekend met huurindexatie en mag je uitgaan van een hogere huur. Op basis van die cijfers kunt u in de prognose op einddatum nog 17% extra rendement krijgen bovenop uw inleg. Dat leidt tot een totaal jaarrendement van 7% dividend en 1,7% uit waardegroei. Ik zit echter met het probleem dat in 2021 de huurcontracten gemiddeld nog maar 3,8 jaar zullen lopen. Dat geeft extra onzekerheid bij een potentiële koper en leidt normaal gesproken tot een lagere waardering van de panden. Daar wordt geen rekening mee gehouden. Al met al vind ik deze aanbieding ontransparant van opzet en te optimistisch in de prognoses. Dat heb ik bij Homburg eerder gezien.

 

Obligatiebeleggers zitten in een lastige spagaat. Menig expert gaat er vanuit dat de rente de komende jaren zal stijgen, mede door toedoen van een oplopende inflatie. Wie nu een obligatie koopt met een tien jaar vaste rente loopt dus het risico dat de koers van die obligatie flink zakt als de verwachte rentestijging daadwerkelijk uitkomt. De Rabo Variabele Couponobligatie kan dan een bruikbaar alternatief zijn. Deze biedt voor een periode van tien jaar een minimale rente van 3,2% en een maximale rente van 8% per jaar. De rentevergoeding is gelijk aan het driemaands euribor-tarief , maar zolang dat rentetarief onder de minimale rente van 3,2% ligt, wordt gewoon 3,2% uitgekeerd. U bent dus beschermd tegen een flink oplopende (korte) rente en profiteert tegelijkertijd van een redelijke minimale vergoeding. Uiteraard moet u zich afvragen wat u opgeeft ten opzichte van een tien jaar vaste rente. Wie via Rabobank zou kiezen voor een deposito met de rente voor tien vast, krijgt gedurende de looptijd jaarlijks 4,2%. In eerste instantie levert u dus jaarlijks aan rente (4,2 – 3,2=) 1,0% in om uiteindelijk kans te maken op meer rendement. Ten tijde van dit schrijven ligt de euribor voor drie maanden op ongeveer 1,4%, dus er is een flinke stijging nodig om boven de drempel van 3,2% per jaar uit te komen. Pas dan gaat u iets van het jaarlijkse renteverschil van 1,0% inlopen. De kans is groot dat het wel even duurt voordat dit echt gaat gebeuren en dat maakt dit soort producten zo lastig voorspelbaar. De koers zal vooral afhangen van het verschil tussen de korte en de lange rente. Stel dat over twee jaar de langlopende rente op 7% staat en de euribor voor drie maanden op 4%, dan zal dat ongunstig zijn voor de koers. Dat maakt het koersgedrag van dergelijke producten onvoorspelbaar. Tegelijkertijd is het daarmee juist een interessant product om op te nemen in een portefeuille als die verder bestaat uit obligaties met een vaste rente. Het biedt aldus doende de mogelijkheid om de risico’s in een obligatieportefeuille wat te spreiden. De kwaliteit van de uitgevende instelling is uitstekend en er zijn geen andere vervelende voorwaarden (zoals achterstellingen) van toepassing. Toch is het geen wondermiddel. Vandaar de drie F’jes