F         ongelezen weggooien
FF       gelezen weggooien
FFF     alleen als het u past
FFFF   zeker het overwegen waard
FFFFF aanrader
 

Heel lang geleden beoordeelde ik het Synvest Real Estate Fund in deze rubriek met twee F’jes. De directie was daar toen niet blij mee en liet mij dat ook weten. Nu Synvest met een tweede fonds komt, wil ik graag kijken of ze mijn opmerkingen ter harte hebben genomen. Het Synvest German Real Estate Fund belegt in Duits vastgoed, voornamelijk woningen en winkels (beide 40%). Het restant wordt belegd in kantoren en bedrijfsruimtes. De brochure opent met een belofte van 7,4% voorschotdividend, in maandelijkse termijnen uit te keren. Omdat het fonds niet beursgenoteerd zal zijn, biedt men de mogelijkheid om maandelijks te handelen in de participaties van € 4.000 per stuk. Bij die handel kan men een waarde hanteren die tot 2,5% boven en onder de intrinsieke waarde van de aandelen ligt. De eerste drie aan te kopen beleggingen worden in de brochure ook beschreven. Het gaat vooral om winkels en woningen bij de betreffende winkels. De huurtermijnen lopen tot 2019. Dat lijkt lang, maar als het gaat om commercieel vastgoed is het in Duitsland niet ongebruikelijk om nog langere looptijden overeen te komen. De financiering is op basis van 30% eigen vermogen en 70% hypotheken. Synvest vindt het percentage vreemd vermogen laag. Ik vind van niet. Bovendien zijn de kosten bij zo’n startend fonds vaak hoog. Als belegger van het eerste uur betaalt u immers de aankoopkosten van het vastgoed, de overdrachtsbelasting en de afsluitprovisie van de hypotheken. Vergis u niet, het gaat om ruim 10% van de investering in het vastgoed. In de brochure lees ik dat de kosten van de accountant en de AFM worden geschat op 2% per jaar. Dat lijkt mij wel heel erg veel. Het prospectus vermeldt echter dat het gaat om 2% van de huurinkomsten en niet van het fondsvermogen. Dat scheelt een hoop, maar zet dat dan ook duidelijk in de brochure! Ik twijfel niet aan de goede bedoelingen van Synvest, maar ik zou als belegger toch liever kijken naar beursgenoteerd vastgoed. Die fondsen werken met minder hypotheekschulden en de koersen kennen ten tijde van dit schrijven een korting van 20% op de intrinsieke waarde. Daarnaast is het dividendrendement vergelijkbaar en soms zelfs hoger dan bij dit fonds. Ik kom dus weer niet verder dan twee F’jes.

De kredietcrisis en de beurzenmalaise hebben stevig huisgehouden onder de financiële-productenbouwers. Toch is er recent weer een nieuw indexgarantieproduct op de markt gekomen, de ING Liric Eurozone 2021. U leest het goed, de looptijd bedraagt maar liefst tien jaar. Het product doet wat u van een garantieproduct mag verwachten, want in 2021 krijgt u in ieder geval uw inleg terug. Daar komen nog twee extra’s bij. Ten eerste krijgt u jaarlijks 1,2% rente — waarschijnlijk niet toevallig de hoogte van de vermogensrendementsheffing — uitgekeerd over de nominale waarde van € 100. Daarnaast doet u mee met de stijging van de index voor 110%. Is de index op einddatum met 50% gestegen, dan krijgt u dus € 155 uitgekeerd. Het klinkt allemaal wel erg mooi en echte addertjes onder het gras zijn er niet. Behalve dan het gemis aan dividendrendement. Wie op de dag van uitgifte een indextracker kocht op de dezelfde index, had het afgelopen jaar 4,75% aan dividendrendement ontvangen. Want ondanks de beroerde beurskoersen keerden bedrijven mooie dividenden uit. U ruilt dat fraaie dividendrendement in voor een veel lagere rente van 1,2% per jaar. Als we even uitgaan van stabiele dividendrendementen, levert u dus per jaar 3,55% in aan rendement. Op basis van een startwaarde van € 100 en een looptijd van tien jaar is dat op einddatum opgelopen tot een verschil van € 44. Dat bedrag levert u dus in voor een eindwaardegarantie en de belofte van 10% extra koerswinst die de ING aan u zal uitkeren. En er is nog een verschil waar ik u op moet wijzen. Bij dit product heeft u als tegenpartij de ING. Zij geven u de garantie en zullen moeten uitbetalen op einddatum. Dat is niet risicoloos. Wie rechtstreeks belegt in het mandje van 50 aandelen, heeft een veel beter gespreid risico. De rente bij ING Bank op uitgiftedatum voor tien jaar vast stond op 4,0% per jaar. Een spaarder levert bij dit product dus (4,0 – 1,2 =) 2,8% per jaar in voor de kans op een leuke koerswinst als de aandelen stijgen. Realiseert u zich ook dat het depositogarantiestelsel op dit soort producten niet van toepassing is. Goed, de kosten bedragen in totaal 4,9% over de gehele looptijd. Drie F’jes dus, alleen voor wie het past: dit product is meer voor spaarders dan voor beleggers. Maar spaarders kunnen beter sparen.

Dit najaar ontbrandde een ware spaaroorlog. Daarvoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. De eerste is de financiële crisis rond de euro. Banken lenen, net als in 2008, liever geen geld aan elkaar uit en hebben dus geld van spaarders nodig. De tweede oorzaak is het Basel III-akkoord. Niet alleen worden banken door dat akkoord verplicht meer eigen vermogen aan te houden, ze moeten ook lang uitgezet geld afdekken met lang aangetrokken geld. Als u uw hypotheekrente voor tien jaar vastzet, zal de bank ook meer (spaar-)geld met een looptijd van tien jaar moeten aantrekken. Met name bij langlopende deposito’s is dat te zien in de geboden rentetarieven. Ohra Bank scoort hoog ten tijde van dit schrijven met een rente van 4,6% voor tien jaar vast. Dat is uiteraard een momentopname, maar wel 0,7% hoger dan de Rabobank, 0,6% hoger dan de ING Bank en 0,2% hoger dan de ABN Amro. De naam Ohra Bank is een handelsnaam van Delta Lloyd Bank die weer in handen is van de bekende verzekeraar. Delta Lloyd Bank heeft uiteraard een bankvergunning en valt volledig onder het depositogarantiestelsel. Tot € 100.000 per rekeninghouder zijn de bedragen dus gegarandeerd. De creditrating van Delta Lloyd is A- en vergelijkbaar met die van Aegon en Friesland Bank. Een verschil met genoemde banken is dat een verzekeraar veel geld voor lange tijd toevertrouwd heeft gekregen. De kans op een ‘bankrun’ waarbij klanten massaal hun geld opnemen (zoals bij DSB) is dus veel kleiner. Het spaardeposito voor tien jaar vast is al mogelijk voor bedragen vanaf € 1.000 en dus ook aantrekkelijk voor kleinere spaarders. Met die lage inleg is het ook prima te gebruiken voor bijvoorbeeld het wegzetten van een studiefonds voor (klein-)kinderen. In de voorwaarden lees ik dat voortijdig opnemen mogelijk is. Logischerwijs wordt dan wel een boete in rekening gebracht. Deze bedraagt 1% per niet vol gemaakt spaarjaar en met een maximum van 4,5%. Als de marktrentes sterk stijgen, is het dus mogelijk om tussentijds over te stappen, de boete te betalen en tegen een hogere rente verder te sparen. Al met al een prima aanbieding, maar opgelet: morgen kan een andere aanbieder opstaan die een betere rente biedt. De vier F’jes hebben dus een beperkte houdbaarheidsdatum.

Eén record vestigt dit fonds al direct: het heeft de langste naam van alle producten die ooit in deze rubriek besproken zijn. Zoals die naam al doet vermoeden belegt deze indextracker in staatsobligaties van opkomende landen. Met alle twijfels over de euro en de eurolanden zijn er steeds meer beleggers die hun heil zoeken in andere landen en vooral: in andere muntsoorten. Hoewel dit fonds noteert in US dollars, wordt onderliggend belegd in locale valuta van opkomende landen. Medio dit jaar was ruim 20% belegd in Mexico, 17% in Polen, 16% in Brazilië, 14% in Zuid-Afrika, 11% in Maleisië, 8% in Indonesië, 8% in Turkije en 6% in Hongarije. Een bont gezelschap van landen en valuta dus. Bovendien gaat het om landen die niet de hoogste kredietwaardigheid hebben. De creditrating zit in de middencategorie of net daaronder. Daar is het rendement ook naar, want bij het schrijven van deze beoordeling ligt de zogenaamde ‘Yield-to-Maturity’ — vrij vertaald het effectief rendement van de onderliggende obligaties tot aan de einddatum — op 6,86%. Trek daar nog even de kosten van 0,5% op jaarbasis van af en u komt uit op een rendement van ongeveer 6,3% op jaarbasis, per half jaar uit te keren. Omdat het fonds pas medio 2011 van start is gegaan, zal de eerste uitkering in december plaatsvinden. De gemiddelde resterende looptijd van de ruim honderd obligaties in portefeuille bedraagt bijna acht jaar. Dat is relatief lang en zal inhouden dat het hoge uitkeringsrendement de komende jaren wel intact zal blijven. Op korte termijn zijn er immers weinig aflossingen die tegen een mogelijk lagere rente herbelegd moeten worden. In het kader van de spreiding zijn schulden van opkomende landen zeker te overwegen, maar weet dat de rendementen op jaarbasis enorm kunnen fluctueren. U bent niet alleen afhankelijk van de koersen van de obligaties, maar ook van de schommelingen van de valuta ten opzichte van de euro. Weet dan ook dat obligaties in opkomende markten in 2009 en 2010 erg fraaie rendementen boden. Wie nu instapt heeft dat rendement in ieder geval gemist. Meer dan een aanvulling op de portefeuille voor extra spreiding kan dit fonds naar mijn mening niet zijn, en op grond van de korte historie trek ik één F’je af.