In de krant lees ik een advertentie met de kop ‘Nu inschrijven 7 tot 7,85% rendement’. Dat rendement kunt u bereiken door te beleggen in de derde tranche van het O.K. Obligatiefonds XI. In de informatie wordt fijntjes gewezen op het grote verschil met spaarrentes. Een terechte vergelijking?

Herman Bouter

Deze belegging is een zogenaamde vastgoedobligatie, waarmee bestaand commercieel verhuurd vastgoed wordt gefinancierd. Dit vastgoed bestaat uit een viertal kantoor- en bedrijfsgebouwen in Groningen, Drachten en Zwolle. De koopprijs in 2008 was in totaal € 7,9 miljoen. Met de bijkomende kosten zoals de overdrachtsbelasting, taxatiekosten, bodemonderzoekskosten, notariskosten en leges bedraagt de totale investering € 8,7 miljoen.
Van deze investering wordt uiteindelijk € 5,4 miljoen gefinancierd met een banklening. Van de resterende € 3,3 miljoen brengt de aanbieder € 850.000 in. De overige € 2,45 miljoen wordt verstrekt door obligatiehouders. Hiervan is € 1,35 miljoen in twee eerdere tranches geplaatst en op dit moment wordt dus de laatste tranche van € 1,1 miljoen geplaatst.
Door de beperkte omvang van de uit te geven obligaties, minder dan € 2,5 miljoen, valt deze belegging niet onder de prospectusplicht en staat niet onder toezicht van de AFM. De obligatiehouders verstrekken, anders dan zij wellicht vermoeden, risicodragend kapitaal. Het gaat namelijk om het deel dat de bank niet wenst te financieren. Daarom krijgt u een rendement van 7 tot 7,85% rendement voorgespiegeld. De hoogte van het rendement hangt af van de hoogte van de inleg en de looptijd. Bij een inleg van
€ 5.000 en een looptijd van 3 jaar ontvangt u een vaste rente van 6,5% per jaar. Deze vaste rente kan oplopen tot 7,25% bij een inleg van € 25.000 en een looptijd van 5 jaar. De rente wordt maandelijks achteraf uitbetaald. Als u de looptijd van drie of vijf jaar volledig uitzit, dan ontvangt u een bonus van respectievelijk 1,5 tot 3% aan het einde van de looptijd.
De rente en aflossing van de vastgoedobligaties moeten worden betaald uit de exploitatie en verkoop van het vastgoed. Eerst zullen de opbrengsten uit het vastgoed aangewend worden voor de rente- en aflossingverplichtingen van de bankfinanciering. Wat er daarna overblijft, is beschikbaar voor de obligatiehouders.
De twee belangrijkste risico’s van deze belegging zijn de mogelijk tegenvallende huuropbrengsten door onder andere leegstand en dat het vastgoed bij verkoop aanzienlijk minder opbrengt dan de prognose. De prospectus bepaalt de taxatiewaarde van het vastgoed in totaal € 8,04 miljoen. De taxaties dateren echter van 2008. De vraag is waarom er geen recentere taxatiewaarden zijn? Zou het vastgoed soms minder waard zijn geworden? Indien dat ook bij verkoop blijkt, heeft de aanbieder twee mogelijkheden: het vastgoed voor een lagere prijs verkopen of de aanbieder houdt de panden langer. In het eerste geval moet u hopen dat er voldoende geld overblijft om uw vastgoedobligatie af te lossen en in de tweede situatie zult u meer geduld moeten hebben en hopen dat u volledig aflossing ontvangt.
Ten opzichte van spaarrentes wordt u een aanzienlijk hoger rendement in het vooruitzicht gesteld, maar tegelijkertijd loopt u ook een aanmerkelijk hoger risico. Daarmee gaat de vergelijking met sparen volledig mank.