Indirect beleggen in Thaise kooplust

Met de ECC Southeast Asia Retail Bonds BV Emissie II investeert u indirect in de projectontwikkeling van een groot winkelcentrum in Thailand. Ook bij vastgoedobligaties zoals deze heb je baas boven baas. De aanbieder van de obligaties stelt u een rentevergoeding van 10 tot 11% in het vooruitzicht.

Herman Bouter

De looptijd van deze vastgoedobligatie is met drie jaar overzichtelijk. De obligaties worden in twee soorten aangeboden. In eenheden van € 15.000 die 10% rente per jaar bieden en eenheden van € 25.000 die 11% rente op jaarbasis geven. In totaal wil de aanbieder bij deze emissie € 4,2 miljoen bij beleggers ophalen. De emissie is zo gestructureerd dat deze is vrijgesteld van de prospectusplicht en niet valt onder het toezicht van de AFM. Ik vraag me dan altijd af waarom die keuze wordt gemaakt. In de geboden informatie krijg ik op die vraag geen antwoord.
Van de € 4,2 miljoen die men bij beleggers wil ophalen, wordt slechts € 2,75 miljoen geïnvesteerd. Dat wil zeggen, worden aandelen van de aanbieder of aan hem gelieerde partijen ‘overgenomen’ tegen een prijs die onafhankelijke derden recent eveneens voor de overige aandelen betaald hebben. Die prijs wordt in de prospectus niet onderbouwd. Ook de manier waarop in het project wordt geïnvesteerd komt onvoldoende uit de informatie naar voren. Van het overige bedrag dat bij beleggers is opgehaald wordt voor € 161.000 aan kosten betaald en het restant van bijna € 1,3 miljoen wordt als liquiditeitsreserve aangehouden. Dat is bijna 31% van de emissieopbrengst.
Die liquiditeitsreserve is nodig om u een sigaar uit eigen doos te kunnen geven. In de eerste twee jaar levert het project geen direct rendement op en om u dan toch de rente per kwartaal uit te kunnen keren, is de liquiditeitsreserve noodzakelijk. Hieruit kunnen, uitgaande van een rentevergoeding op de liquiditeitsreserve van 2% per jaar, de rentebetalingen exclusief de jaarlijkse kosten betaald worden. Daarmee hebben de beleggers na drie jaar hun inleg nog niet terug. De oorspronkelijke investering van € 2,75 miljoen moet in drie jaar tijd flink in waarde stijgen om ook uw inleg terug te kunnen betalen. Een dergelijke waardestijging is bij projectontwikkeling niet ongebruikelijk, maar dan moet het project wel succesvol zijn.
Projectontwikkeling is risicovol en dan is een rendement van 10 tot 11% per jaar karig. U loopt over de inleg wel het volle risico, maar als het project zeer succesvol is, blijft het rendement op 10 of 11% per jaar steken. Wie de cashflow prognose goed bestudeert, ziet dat er volgens de prognose na aflossing van de obligaties ruim € 1 miljoen aan liquiditeiten overblijft. En wie heeft daar recht op? U raadt het al: de aanbieder. Als deze prognose uitkomt, is de investering van de aanbieder van € 18.000 in drie jaar tijd gegroeid naar ruim € 1 miljoen. In termen van rendement is dat 284% per jaar. U ziet dat projectontwikkeling ondanks de hoge risico’s heel interessant kan zijn. Helaas heeft u als obligatiebelegger wel de risico’s, maar blijft bij succes uw rendement op 10 of 11% per jaar steken.