Hotelbelegging: negeer het glimmende marmer

In een advertentie van het Zeuven Meeren Hotelfonds staat ‘Profiteer mee: Investeer nu in het succes van easyHotel.com’. Het rendement dat u in het vooruitzicht wordt gesteld, is een vaste rente van 9% per jaar. Het lijkt aantrekkelijk maar is dat ook zo?

Herman Bouter

Deze belegging is een obligatie met een looptijd van minimaal 3 en maximaal 5 jaar. De minimale deelname is drie obligaties en daar komen dan nog 3% emissiekosten bij. In totaal bedraagt de minimale investering € 15.450. De aanbieder wil met 480 obligaties van € 5.000 in totaal € 2,4 miljoen bij beleggers ophalen. Van de opgehaalde € 2,4 miljoen gaat € 227.000 ‘op’ aan kosten, wordt € 24.000 in een garantiefonds gestort en wordt € 9.000 als liquiditeitsreserve aangehouden. Het overige bedrag van € 2,14 miljoen wordt geleend aan DanZep Hotel Real Estate CV tegen een rente 11% per jaar. De rente van 11% per jaar over € 2,14 miljoen is volgens de prognose voldoende om de rentebetalingen van 9% per jaar aan de obligatiehouders en de jaarlijkse kosten van het Hotelfonds te kunnen betalen.
Terug naar DanZep Hotel Real Estate CV. Die gebruikt de lening om het pand in Amsterdam te kopen, op te knappen en om te bouwen tot easyHotel, een nieuw hotelconcept in Nederland. Het pand in Den Haag wordt gehuurd en moet ook worden omgebouwd tot easyHotel. De totale investering bedraagt € 6,64 miljoen. De Rabobank verstrekt een hypotheek van € 4,5 miljoen. De resterende € 2,14 miljoen wordt gefinancierd met de opbrengst van uw obligaties. In feite belegt u in risicodragend kapitaal: het deel dat de bank niet bereid is te verstrekken. Het is de vraag of 9% rente per jaar voldoende beloning is voor het risico dat u loopt. De rente en aflossing moeten namelijk betaald worden uit de exploitatieopbrengsten van de beide easyHotels.
Als de beide hotels een succes zijn, zal dat geen probleem zijn, maar wat als de hotelbezetting ernstig achterblijft? U krijgt zekerheden, maar welke waarde kunt u hieraan ontlenen als het niet goed gaat? Bij de tweede hypotheek op het pand in Amsterdam moet u afwachten wat er overblijft, nadat de bank zijn belangen zoveel mogelijk heeft veiliggesteld. Dan is het de vraag wat de waarde van het pandrecht op aandelen van een vennootschap is, waarin beide hotels worden geëxploiteerd. Als de exploitatie te weinig oplevert om aan de verplichtingen te kunnen voldoen, moet u erop rekenen dat deze zekerheid ook niet veel waard is. Dat geldt ook voor de andere aangeboden zekerheden.
Tot slot is het vaag hoe de obligaties worden afgelost. Er wordt afgelost uit de lopende bedrijfsinkomsten. Mocht dat niet mogelijk zijn, dan wil men aflossen door herfinanciering of toch de verkoop van het vastgoed in Amsterdam, wat eigenlijk niet de bedoeling is. U moet er dus echt vertrouwen in hebben dat het concept van easyHotels in Nederland aanslaat, voordat u zich met een vaste rente van 9% per jaar rijk rekent. Dat rendement komt niet zo easy tot stand als het lijkt.