« Terug naar het overzicht
Duits Participatiefonds kent ook risico
Herman Bouter
9-6-2012

Een lezer ontvangt een aanbieding van het Duits Participatiefonds. In de eerste zinnen wordt de aanbieding als een zeker en aantrekkelijk alternatief voor uw spaargeld of aanvullend inkomen gepresenteerd. Het fonds belegt in Duitse woonappartementen, waardoor de waarde van uw obligatie niet afhangt van het beurssentiment. Is het zo goed als het klinkt?

Duits Participatiefonds kent óók risico

Een lezer ontvangt een aanbieding van het Duits Participatiefonds. In de eerste zinnen wordt de aanbieding als een zeker en aantrekkelijk alternatief voor uw spaargeld of aanvullend inkomen gepresenteerd. Het fonds belegt in Duitse woonappartementen, waardoor de waarde van uw obligatie niet afhangt van het beurssentiment. Is het zo goed als het klinkt?

Herman Bouter

Het gaat om een obligatie met een looptijd van zes jaar. De minimale deelname is
€ 20.000 exclusief 2% emissiekosten. De obligaties worden in drie klassen aangeboden, namelijk in deelname van € 20.000, € 50.000 en € 100.000. Naarmate u meer investeert, krijgt u een hogere rentevergoeding. Die bedraagt respectievelijk 7,2%, 7,7% en 8,3% per jaar.
Daarnaast ontvangt u aan het einde van de looptijd een aflossingspremie van respectievelijk 2%, 5% en 7%. Bij elkaar opgeteld zijn dat interessante rendementen ten opzichte van de rente op een spaarrekening. Maar zijn deze twee producten wel met elkaar te vergelijken? Het rendement van de obligatie komt tot stand door te investeren in Duitse woonappartementen, verdeeld over drie vastgoedobjecten. Het vastgoed wordt gekocht voor € 1.680.000. Tellen we daar alle bijkomende kosten bij op, dan komen we tot een fondsinvestering van in totaal € 2.060.000. De taxatiewaarde is volgens het prospectus € 2.255.000. Maar waarom zou iemand het vastgoed voor een aanzienlijk lagere prijs dan de getaxeerde waarde willen verkopen? In het prospectus staat dat dit mogelijk is door gedwongen verkoop omdat de verkopers niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Maar is er geen leegstand in het vastgoed? Het lijkt erop dat dit vastgoed niet de oorzaak van de problemen bij de verkoper is, maar dat de nood wel bijzonder groot moet zijn om het voor zo’n ogenschijnlijk lage prijs te verkopen.
Belangrijk element in de rendementsberekening is de verkoop van het vastgoed na vijf jaar. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt op basis van de verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de jaarlijkse huuropbrengst. Hierbij wordt echter de vergelijking gemaakt op basis van de getaxeerde waarde en niet op basis van de koopprijs van het vastgoed. De verhouding bij de getaxeerde waarde is 11,9 maal de jaarhuur, terwijl de verhouding op basis van de koopprijs slechts 8,9 maal de jaarhuur is. Indien bij verkoop deze verhouding hetzelfde is dan krijgen de obligatiehouders circa 98% van hun inleg exclusief emissiekosten terug, maar niet de aflossingspremie. Bovendien moet dan de geprognostiseerde huuropbrengst in de tussentijd wel blijven binnen komen.
Positief is dat er geen lening bij de bank wordt opgenomen, waardoor het risico lager is dan met een banklening. Het is waar dat deze belegging niet afhankelijk is van het beurssentiment, maar de waardeontwikkeling van vastgoed kan ook stormachtig zijn. Het risico van de beurs wordt ingeruild voor het risico van Duits vastgoed. De risico’s van deze aanbieding zijn in mijn ogen aanmerkelijk hoger dan van spaargeld bij een solide bank en hoger dan waarvan u voor noodzakelijk aanvullend inkomen afhankelijk wil zijn.