De keerzijde van vastgoedobligaties

Vastgoedobligaties zijn bij beleggers populair. Zij bieden een aanmerkelijk hoger rendement dan een spaarrekening of een degelijke obligatie. Wat beleggers nog wel eens vergeten is dat deze obligaties ook een aanmerkelijk hoger risico in zich herbergen.

Herman Bouter

Over het algemeen zijn obligaties risicomijdende beleggingen, alhoewel obligaties tegenwoordig in alle soorten en maten te verkrijgen zijn, dus ook risicovolle. Vastgoedobligaties zijn in de regel niet risicomijdend. De rente en aflossingsverplichtingen moeten worden voldaan uit onroerend goed dat met het opgehaalde vermogen uit vastgoedobligaties en een bankfinanciering is aangeschaft.
Als een aanbieder van vastgoedobligaties onroerend goed op het oog heeft, dan gaat hij eerst bij een bank langs. Daar kon een aanbieder vaak een financiering krijgen tot circa 60% van de totale investering van het project. Als zekerheid voor de financiering krijgt de bank het eerste hypotheekrecht. Dat betekent zoveel dat als de rente- en/of de aflossingverplichtingen van de bankfinanciering niet worden nagekomen, de bank zich kan verhalen op het onroerend goed, met voorrang op andere schuldeisers, zoals bijvoorbeeld de houders van vastgoedobligaties. Het resterende deel van de financiering wordt door middel van de uitgifte van vastgoedobligaties opgehaald.
De aantrekkelijkheid van vastgoedobligaties voor beleggers is het rendement dat hen in het vooruitzicht wordt gesteld. Veel beleggers zijn niet tevreden met het rendement op Nederlandse staatsobligaties of de rente op hun spaarrekening. Met een vastgoedobligatie kunnen zij een rendement van 7% tot meer dan 10% per jaar behalen, waarbij het lijkt dat het risico beperkt is. Maar niets is minder waar.
Als u in een vastgoedobligatie investeert, verstrekt u in feite risicodragend kapitaal. U verstrekt namelijk het deel van de financiering dat de bank niet bereid is te verstrekken. Dat deel van het vermogen dient als airbag voor de bankfinanciering. Als het onroerendgoedproject misgaat, dan zijn de houders van vastgoedobligaties de eersten die daar de financiële pijn van ondervinden.
De meeste beleggers denken dat het niet zo’n vaart zal lopen. Helaas ziet het er voor de beleggers in Homburg vastgoedobligaties somber uit. Sinds het begin van deze eeuw is een indrukwekkende reeks van vastgoedobligaties door deze aanbieder aangeboden. Dit gebeurde vaak met grote reclamecampagnes waarbij het relatief hoge rendement op deze obligaties u vanaf reclameborden toelachte. Voor veel beleggers leken deze obligaties het ei van Columbus in een tijd waarin zij op zijn zachtst gezegd teleurgesteld waren over de rendementen op hun beleggingen.
Velen hebben met deze aanbiedingen hun beleggingsadviseur getergd met de vraag of zij een alternatief konden bieden. Ondanks de waarschuwingen voor het risico van deze vastgoedobligaties konden veel beleggers de verleiding van het hoge rendement niet weerstaan. Inmiddels is het eigen vermogen voor het overgrote deel als sneeuw voor de zon verdwenen en heeft de onderneming uitstel van betaling aangevraagd in een poging de problemen het hoofd te bieden. Het is voor de houders van de vastgoedobligaties te hopen op een klein wonder, anders moeten zij vrezen voor de waarde van hun belegging en worden zij geconfronteerd met de keerzijde van vastgoedobligaties.