Vraag en antwoord

Kapé Breukelaar, financieel planner

Beleggen in Duits vastgoed?

De afgelopen weken heb ik diverse aanbiedingen ontvangen voor beleggingen in Duitse supermarktpanden. De rendementen die men voorspiegelt, liggen rond de 10% per jaar. Bij een looptijd van vijf tot tien jaar lijkt mij dit een aantrekkelijke investering. Waar zit het addertje onder het gras?

Het gaat vaak om supermarkten die langjarig verhuurd zijn aan grote Duitse winkelketens. De huurcontracten lopen in de regel meer dan tien jaar, zodat daar in eerste instantie veel zekerheid in zit.
Laatst zag ik een aanbieding waarvan de huurcontracten gemiddeld nog dertien jaar lopen. Dat lijkt aantrekkelijk en de aanbieder gaf aan dat het plan is om de panden na zeven tot tien jaar weer door te verkopen. Stel dat de panden na negen jaar worden verkocht, dan is de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten nog vier jaar. Dat maakt de panden in 2020 al een stuk minder interessant voor beleggers die de panden dan van de vekopers moeten kopen. De vraag is immers of de contracten aan het einde van de looptijd verlengd worden en zo ja, tegen welke huurprijs. De volgende koper van de panden zal die onzekerheid vertalen in een lagere prijs.
Mijn ervaring is dat aanbieders vaak optimistisch rekenen voor wat betreft de verkoopprijs en uitgaan van prijzen die nu worden betaald plus een jaarlijkse waardestijging. Worden de huurcontracten niet verlengd en komen panden leeg, dan is het maar de vraag of er een nieuwe huurder is te vinden. Vaak zijn het namelijk panden die vooral geschikt zijn voor een supermarkt en niet voor een ander type winkel. Dat verhoogt het risico van dit soort belegging.

Uitsluitingsclausule

Ik zit midden in een echtscheiding en nu is mijn vraag of de erfenis die ik van mijn moeder heb gekregen, ook verdeeld moet worden. Wij zijn in gemeenschap van goederen getrouwd.

Als u getrouwd bent in gemeenschap van goederen moet in principe al het vermogen verdeeld worden, dus ook de erfenis van uw moeder. De vraag is echter of uw moeder een testament had met daarin een zogenaamde uitsluitingsclausule of privé-clausule. In die clausule ligt dan vast dat de erfenis niet verrekend zal worden bij een echtscheiding. Is er geen testament, dan moet de erfenis dus worden verrekend.